Según la información del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo se firmaron 5.435 escrituras de compraventa, lo que representa una caída del 3,1% respecto al mismo mes de 2025, cuando se registraron 5.610 operaciones. En la comparación mensual, la disminución fue leve, con un descenso del 0,7% en relación a abril.
El monto total de las transacciones alcanzó los $848.932 millones, lo que implica un aumento del 8,5% interanual. Sin embargo, al analizar el ticket promedio en dólares, se observa una reducción: el monto medio por escritura fue de $156.197.247, equivalente a US$110.080 al tipo de cambio oficial promedio. Este número refleja un incremento del 12% en pesos, pero una caída del 7,7% en moneda estadounidense.
La atención se centra también en las operaciones vinculadas a hipotecas. En mayo se formalizaron 587 escrituras con crédito hipotecario, lo que significa una caída del 54,8% en comparación con el mismo mes del año anterior. Este resultado marca el peor desempeño interanual desde la reactivación de los préstamos hipotecarios en mayo de 2024. Las hipotecas representaron apenas el 10,8% del total de compraventas, frente al 23,2% del año anterior.
“Llevamos cinco meses con más de 37% menos de hipotecas que en el mismo período de 2025. La demanda de vivienda existe -lo demuestran las más de 23.000 escrituras acumuladas en el año-, pero necesita financiamiento accesible para transformarse en operaciones concretas,” indicó Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad.
Además, se dio a conocer que en mayo se desembolsaron US$116 millones a nivel nacional, un 62% menos que en el mismo mes de 2025. “Este monto equivale a aproximadamente 1.500 créditos. Es un poco menos que en abril (US$122 millones), pero representa una disminución significativa en relación con el año anterior,” añadió Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria.
El contexto macroeconómico ayuda a comprender la situación actual. En el último año, el dólar oficial subió cerca del 21%, mientras que la UVA creció un 33% y el contado con liquidación aumentó en torno al 25%. En este marco, el valor promedio de escrituración en dólares ha disminuido cerca del 8%. Esto implica que, aunque muchas variables económicas siguen en movimiento, el precio de los inmuebles usados ha quedado más rezagado.
“Estadísticamente estamos casi en el mismo nivel que el año pasado, a diferencia de que 2025 fue un año excelente. Lo notable es que este dinamismo se está observando sin las hipotecas,” afirmó Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. Desde su perspectiva, el movimiento del mercado indica que el precio sigue siendo el principal motor de las transacciones.
Según el corredor, la demanda actual es más genuina y menos dependiente del financiamiento bancario. “El principal impulsor del mercado inmobiliario en Argentina sigue siendo el precio, que se ha mantenido rezagado en comparación con otros activos económicos. Este precio rezagado es una señal de compra,” explicó.
En cuanto a la situación del comprador, Achával destaca que gran parte del interés se debe al tipo de cambio real: con un dólar relativamente estable y una inflación alta, los inmuebles usados se han abaratado en términos relativos. Aquellos que ingresan al mercado suelen hacerlo con ahorros acumulados, o mediante ventas encadenadas: vendiendo una propiedad para adquirir otra, buscando ampliar su espacio, mejorar de ubicación o, en algunos casos, reducir el tamaño y conservar una diferencia de capital.
Dan Obetko, gerente residencial premium de Interwin, coincide en que el nivel de escrituras sigue manteniendo un estado saludable. “El nivel de escrituras se mantiene bien y eso significa que los compradores están convalidando precios,” aseveró. A su entender, muchos compradores no recurren a hipotecas porque no las requieren o porque consideran que las tasas siguen siendo elevadas. “Los bancos privados no están promocionando mucho las hipotecas y, en general, son los bancos estatales los que tienen tasas más competitivas,” añadió.
El perfil de comprador más destacado es el del consumidor final. “Un porcentaje considerable de nuestras operaciones involucra compras y ventas simultáneas,” especificó Obetko.
En este contexto, se evidencia que el mercado ya no está lleno de oportunidades. El concepto de precio de remate parece haber quedado atrás. “Hoy el término oportunidad es relativo,” advirtió Obetko. Sostuvo que una propiedad que se percibe como barata por metro cuadrado puede resultar en desventaja si requiere una renova profunda, especialmente en un ambiente donde los costos de obra siguen siendo elevados.
De hecho, las unidades a renovar son las que enfrentan mayores dificultades en las negociaciones. En contraste, las propiedades bien ubicadas, en buen estado y con precios realistas son las que logran mantener la demanda.
De cara al segundo semestre, los especialistas no anticipan un repentino aumento en los precios. Las expectativas apuntan más a una continuidad con un nivel de actividad aceptable, operaciones más selectivas y precios que se ajustan, pero sin un aumento generalizado a corto plazo. La gran variable pendiente sigue siendo el crédito. “Los precios no subirán a corto plazo, a menos que surja una financiación accesible y competitiva,” remarcó Obetko.
La situación en la provincia de Buenos Aires fue notablemente diferente a la de la Ciudad. En mayo, hubo una caída tanto en las compraventas como en las hipotecas, en un entorno marcado por un conflicto gremial en ARBA, que afectó directamente las actividades inmobiliarias durante un periodo de tres meses.
Durante mayo, se registraron 9.068 compraventas de inmuebles en la provincia de Buenos Aires, según el relevamiento mensual del Colegio de Escribanos bonaerense. Esta cifra representó una disminución interanual del 23% con respecto a las 11.790 operaciones concretadas en el mismo mes de 2025.
En comparación con abril, se observó igualmente una baja del 9% frente a las 9.999 escrituras contabilizadas el mes anterior.
En lo que respecta a las hipotecas, se firmaron 910 escrituras, lo que implica una caída del 54% interanual. Comparado con abril, se produjo también una disminución del 11%.
“Los números de mayo son un llamado de atención. Por un lado, reflejan un descenso en la cantidad de hipotecas, una variable fundamental para el funcionamiento del mercado,” precisó Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.
“Además, hay un factor importante relacionado con el ánimo y la confianza de los inversores. Todos los actores del mercado y las autoridades deberán trabajar en este aspecto para mantener el clima de operaciones que se había logrado desde agosto de 2024,” añadió Longhi.
Pero la desaceleración de las operaciones no se debe únicamente a la disminución del crédito. Los datos de mayo se ven impactados por un conflicto en ARBA, que afectó a gran parte de las escrituras en la provincia durante aproximadamente dos meses al impedir la validación de información parcelaria necesaria para avanzar en las operaciones.
La falta de emisión y aprobación de estados parcelarios y de informes catastrales generó un cuello de botella que frenó la cadena de operaciones. Sin embargo, la situación ha comenzado a normalizarse, y se espera avanzar con los retrasos.
“Son muchos los casos que quedaron acumulados sin poder concretar la escritura,” indicó Javier Igarzabal, director de Dic Propiedades, quien mencionó que muchas inmobiliarias y estudios jurídicos debieron dedicar un considerable esfuerzo en explicar a sus clientes las demoras. En algunos casos, las operaciones incluso se vieron frustradas.
“El tiempo habitual para resolver operaciones inmobiliarias es de 30 a 45 días, y tener una suspensión de 30 días en la emisión de cédulas catastrales causa un cuello de botella significativo,” expuso Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades, quien advirtió que este problema ha distorsionado las estadísticas, complicando así un análisis lineal del mercado en la provincia.
Determinar un comparativo real para evaluar si el mercado está en alza o baja resulta complicado, debido a factores externos como el conflicto en ARBA que han alterado los números. “Los datos no refuerzan adecuadamente lo que realmente está sucediendo en el mercado,” concluyó. A pesar de la reciente normalización, el sistema requerirá varios meses para superar el atraso acumulado. “Hasta que se regularicen y se eliminen las operaciones rezagadas, se necesitarán al menos cuatro meses,” aseguró.
